周南市、下松市、光市の空き家のことなら、空家相談センターにお任せください。

空き家・空き地対策のプロフェッショナル

山口空き家相談センター
(山口県周南市・下松市・光市)

山口県周南市桜木二丁目1-1

受付時間:9:00〜18:00日祭日を除く)

無料相談実施中

お気軽にお問合せください

お気軽にお問合せください

0120-29-0808

売却

「知らんということは罪じゃ」西郷隆盛

空き家の売却による最大のメリットは、空き家の管理や固定資産税などの税金を支払う必要がなくなることです。

 

空き家の譲渡の優遇税制

  1. マイホーム特例
  2. 譲渡所得の特例
  3. 小規模宅地の特例
  4. 貸家建付け地の評価減
  5. 譲渡損失の繰り越し控除

 

不動産を売却した時にかかる税金

 1.印紙税

 

「毎日、人の数だけ違うことが起こっている、同じ日なんてない」さくらももこ

空き家の解決策は、大きく分けると、売却、賃貸、親族の誰かが住む、の3つです。

空き家は、維持していくだけでも管理の手間や固定資産税などの費用が掛かります。

平成28年度税制改正で新たに、「空き家の譲渡所得の3、000万円特別控除」が設けられました。

空き家の譲渡の優遇税制 

マイホーム特例(3000万円特別控除)

 

不動産を売却した場合、通常は譲渡所得税の対象になります。

マイホーム特例とは、自己が所有し居住する土地家屋等の財産を売却した場合には、所有する期間の長短にかかわらず譲渡所得(売却金額から取得費及び経費を差し引いた残りの金額)から最高3,000万円まで控除ができるという制度です。

自宅の建て替え期間中の仮住まいやその他の理由により、一時的な利用のために入居した家屋は特例の対象とならないほか、たとえその家屋に住民票を移していても、実際に住んだことがない場合や、別荘などはこの特例を受けることはできません。

店舗や事務所などとの併用住宅の場合は荷は、居住用部分と他の部分の面積割合によって譲渡所得を按分し、居住用部分についてのみこの特例を適用することができます。

住宅ローン控除との併用ができないので、住み替えの方は注意してください。

所有期間が10年を超えているマイホームを土地・建物を共に売却する場合は、分離課税の特例があり、以下の軽減税率が適用されます。

譲渡益6,000万円以下の部分

 軽減税率14%(所得税10%、住民税4%)

譲渡益6,000万円超の部分

 軽減税率20%(所得税15%、住民税5%)

 

■条件

 ①自己が住んでいたこと 

 ②住まなくなった日から3年目を迎えた年の年末までに売却(その間の建物の用途は問われません)

 ③建物を解体してから売却する場合は、解体後1年以内に売買契約を交わし、住まなくなって3年目の年末までに売却することが必要

 ④譲渡価額の合計額が1億円以下であること

 ⑤確定申告の手続きが必要

 

 ➡リンク:国税庁

②譲渡所得の特例

平成28年度の税制改正により、相続した空き家が所定の条件(下記)を満たしていれば、その家屋や土地の譲渡所得の最大3000万円については、特別控除の適用が認められるようになりました。

近年全国的に課題となっている空き家対策の一環として、このマイホーム特例の適用対象となる居住用財産の範囲が拡充され、相続又は贈与により取得した被相続人の自宅を売却した場合も、一定の要件のもとで適用を認めることとしています。

適用対象となるものは、相続の直前まで被相続人が住んでいた居住用家屋とその土地等です。

税務上の「マイホーム」とは、国税庁の通達では、「その者が生活の拠点として利用している家屋」と定めていますが、生活の拠点か否かの判断は、住民票上の住所で判断されるのではなく、あくまでも実態です。

譲渡所得の特別控除の要件は、「家屋または家屋と土地を売る場合」と「家屋を解体した後の土地を売る場合」で異なります。

特例の適用を受けるには確定申告が必要です。その場合には、譲渡した不動産が要件を満たすものであることを地方公共団体の長などが確認した証明書等を添付することが必要です。

この特例は、相続財産にかかる譲渡所得の課税の特例との選択で適用を受けることができます。

 

【適用要件】

所定の要件を満たす譲渡には、下記の2つのパターンがあります。要件はすべて満たす必要があります。

 

■空き家の実家を新耐震基準に適合するようにリフォームして敷地とともに譲渡する場合

①相続の開始の直前において、被相続人の居住の用に供されていた家屋であること

②相続開始の直前まで同居人がいなかったこと

③相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡していること

④売却額が1億円以下であること

⑤家屋が区分所有建築物でないこと

⑥1981年5月31日以前に建築された家屋であること(旧耐震基準)

⑦家屋が耐震基準に適合しない場合は一定の耐震改修を行うこと、もしくは家屋を除却し土地のみを譲渡すること

⑧相続後、売却時までの間に事業用、賃貸用、居住用として使用されていないこと

 

■空き家の実家を解体した後に、その敷地を譲渡する場合

相続後、売却時までの間に事業用、賃貸用、居住用として使用されていないこと

②相続後、譲渡時までの間に事業用、賃貸用、居住用として使用されていないこと

 

小規模宅地等の特例とは相続税の計算上、被相続人等の自宅や事業用の敷地の評価について、一定の要件を満たす場合には、80%または50%まで評価額の減額が認められているものです。

被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地は、相続人の生活基盤となる非常に重要な財産であり、このような財産に多額の相続税が課税されることによって被相続人が亡くなった後の遺族の生活に大きな支障が生じてしまうことを防ぐために、大幅に評価額を減額できる特例措置が設けられたものです。

貸家建付地の評価減

 

 

5.譲渡損失の繰り越し控除

ぬいぐるみと少女

 

2019年12月31日までの間に、譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えている居住用財産で、住宅ローンの残っているマイホームを買い替えた場合に生じた譲渡損失を、その譲渡した年だけでなく、翌年以降の3年間にも繰り越して、他の所得から控除することが出来るという制度です。

この特例は買替が条件に入っていないので、賃貸住宅に住み替える場合も対象になります。

「住宅取得資金の贈与の特例」とは併用できませんが、「住宅ローン減税制度」と併用することが出来ます。

住民税は前年の所得に基づき翌年に課税されるので、恩恵を受けることが出来るのは1年遅れになります。

 

■条件

・所有期間が売却する年の1月1日現在で5年を超えていること

・売却の年の前年1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、床面積50㎡以上の住宅を取得すること

・その年の前年、前々年に、3,000万円特別控除等の他の特例を受けていないこと

・ローンの残債(契約における償還期間が10年以上のものに限る)があること

・売却の相手が配偶者や特別関係者でないこと

・売却決済日の前日の段階で、住宅ローン等があること

・以前住んでいた自宅の場合は、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること

・500㎡以上の敷地を売却した場合は、500㎡を超える部分に相当する譲渡損失の金額については、損益通算の特例の適用を受けることはできますが、繰越控除の特例の適用を行けることはできません。

 

■適用除外

①損益通算をしようとする年の前年以前3年以内に他の特定居住用財産の譲渡損失について損益通算の特例の適用を受けている場合

②譲渡した年の前年又は前々年において行った資産の譲渡について、他の特例を受けている場合

 ・居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例

 ・居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除

 ・特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例

 ・特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

③譲渡財産の特定譲渡をした年、またはその年の前年以前3年以内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受ける場合、または受けている場合

④旧居宅の敷地の面積が500㎡を超える場合

 旧居宅の敷地の面積が500㎡を超える場合は、500㎡を超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できません。

⑤合計所得金額が3,000万円を超える場合

⑥旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係にある場合

 

10年超所有軽減税率の特例

画像の説明を入力してください(フォントが小さく設定された文章です)

あいうえおかきくけこさしすせそたちつてとなにぬねのはひふへほまみむめもやゃゆゅよらりるれろわ・を・んアイウエオカキクケコサシスセソタチツテトナニヌネノハヒフヘホマミムメモヤャユュヨララリルレロワ・ヲ・ン

あいうえおかきくけこさしすせそたちつてとなにぬねのはひふへほまみむめもやゃゆゅよらりるれろわ・を・んアイウエオカキクケコサシスセソタチツテトナニヌネノハヒフヘホマミムメモヤャユュヨララリルレロワ・ヲ・ン

あいうえおかきくけこさしすせそたちつてとなにぬねのはひふへほまみむめもやゃゆゅよらりるれろわ・を・んアイウエオカキクケコサシスセソタチツテトナニヌネノハヒフヘホマミムメモヤャユュヨララリルレロワ・ヲ・ン

特定居住用財産の買い替え特例

画像の説明を入力してください(フォントが小さく設定された文章です)

あいうえおかきくけこさしすせそたちつてとなにぬねのはひふへほまみむめもやゃゆゅよらりるれろわ・を・んアイウエオカキクケコサシスセソタチツテトナニヌネノハヒフヘホマミムメモヤャユュヨララリルレロワ・ヲ・ン

あいうえおかきくけこさしすせそたちつてとなにぬねのはひふへほまみむめもやゃゆゅよらりるれろわ・を・んアイウエオカキクケコサシスセソタチツテトナニヌネノハヒフヘホマミムメモヤャユュヨララリルレロワ・ヲ・ン

あいうえおかきくけこさしすせそたちつてとなにぬねのはひふへほまみむめもやゃゆゅよらりるれろわ・を・んアイウエオカキクケコサシスセソタチツテトナニヌネノハヒフヘホマミムメモヤャユュヨララリルレロワ・ヲ・ン

空き家の売却にかかる費用

上高地河童橋と穂高連峰

 

空き家を売却する時に、建物のリフォーム費用以外で事務手続きに必要となる主な費用は以下の通りです。

 

①印紙代

 売買契約書に印紙を貼ります。不動産の売買価額によって変動します。

 支払いの時期は売買契約時です。

 売買契約の金額印紙税額(通常)印紙税額(軽減措置)
 1万円を超え、10万円以下200円200円
 10万円を超え、50万円以下400円200円
 50万円を超え、100万円以下1,000円500円
 100万円を超え、500万円以下2,000円1,000円
 500万円を超え、1,000万円以下10,000円5,000円
 1,000万円を超え、5,000万円以下20,000円10,000円
 5,000万円を超え、1億円以下60,000円30,000円
 1億円を超え、5億円以下100,000円60,000円
 5億円を超え、10億円以下200,000円160,000円
 10億円を超え、50億円以下400,000円320,000円
 50億円を超える場合600,000円480,000円

 

②仲介手数料

 媒介契約を結んだ仲介業者に支払います。これは成功報酬なので、物件が売れなかった場合には発生しません。

仲介手数料の計算式

 取引価額×3%+6万円+消費税

 不動産業者が買主となった場合には仲介手数料はかかりません。

 

③登記費用

 ・抵当権抹消登記費用

  ローンの完済によって物件に設定された抵当権を外す登記

 ・表示登記費用(登記上の住所変更等)

  売主の登記上の住所と現住所が異なる場合に必要です。

 ・増築登記費用

  建物の増築部分が未登記の場合、売主の負担で建物表題変更登記が必要になります。

 ・建物滅失登記費用

 

④ローン残高の返済

⑤繰り上げ返済手数料

 借入金融機関によって異なります。

⑥測量費

 場合によります。

⑦譲渡所得税(所得税・住民税)

 不動産の売却で利益が出る場合に納税義務が生じます。

⑧リフォーム費用

 家をきれいにして売りやすくするための費用です。必ず発生する費用ではありません。

⑨解体費用

⑩その他(不用品の処分費、各種証明書の取得費、引っ越し費用)

 個別の事情によって異なります。

不動産を売却した時にかかる税金

不動産の購入時に種々の税がかかるように、不動産の売却時にも税がかかります。

不動産売却時にかかる税金は、下記の3種類です。

 1.印紙税

 2.譲渡所得税

 3.住民税

 

1.印紙税

「将来は、お父さんのお嫁さんになりたい」その言葉が時とともに消えてゆく

不動産売買契約をするにあたってかかる税金が印紙税です。印紙を契約書に貼ることによって納税します。

 

2.譲渡所得税

いい写真を

個人が土地や建物を売却し、利益が出た場合、その利益に対して課される所得税(国税)と住民税(地方税)です。

不動産を売却して得たお金のことを、「譲渡所得」といいます。

譲渡所得税は、事業所得や給与所得と分離して計算することから、分離課税と呼ばれています。

 

■不動産の譲渡所得の計算方法

 譲渡所得=売却価額ー(取得費+譲渡費用)

 

■税率

 所有期間が5年を超える場合(長期譲渡):譲渡益の39%

 所有期間が5年以下の場合(短期譲渡):譲渡益の20%

その他のメニュー

見て欲しいページ名

弊社の○○について説明しております。

見て欲しいページ名

弊社の○○について説明しております。

見て欲しいページ名

弊社の○○について説明しております。

お問合せはこちら

お気軽にお問合せください

お電話でのお問合せはこちら

0120-29-0808

受付時間:9:00〜18:00(日祭日を除く)