売却

不動産を売却した場合、通常は譲渡所得税の対象になります。

マイホーム特例とは、自己が所有し居住する土地家屋等の財産を売却した場合には、所有する期間の長短にかかわらず譲渡所得（売却金額から取得費及び経費を差し引いた残りの金額）から最高３,０００万円まで控除ができるという制度です。

自宅の建て替え期間中の仮住まいやその他の理由により、一時的な利用のために入居した家屋は特例の対象とならないほか、たとえその家屋に住民票を移していても、実際に住んだことがない場合や、別荘などはこの特例を受けることはできません。

店舗や事務所などとの併用住宅の場合には、居住用部分と他の部分の面積割合によって譲渡所得を按分し、居住用部分についてのみこの特例を適用することができます。

住宅ローン控除との併用ができないので、住み替えの方は注意してください。

所有期間が１０年を超えているマイホームを土地・建物を共に売却する場合は、分離課税の特例があり、以下の軽減税率が適用されます。

●譲渡益６,０００万円以下の部分

　軽減税率１４％（所得税１０％、住民税４％）

●譲渡益６,０００万円超の部分

　軽減税率２０％（所得税１５％、住民税５％）

■条件

　①自己が住んでいたこと　

　②住まなくなった日から３年目を迎えた年の年末までに売却すること（その間の建物の用途は問われません）

　③２０２３年１２月３１日までに譲渡すること

　④建物を解体してから売却する場合は、解体後１年以内に売買契約を交わしていること（解体後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可）

　⑤被相続人が要介護認定等を受け、相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していた場合も、一定要件を満たせば適用対象になる　（➡国税庁）

　⑥前年、前々年に３,０００万円控除や居住用の買い替え特例、居住用財産の買い換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例を受けていないこと

　⑦譲渡する相手が、譲渡者の配偶者や親・子など直系血族、生計を一にする親族、同族会社等でないこと

　⑧家屋付きで譲渡する場合、当該譲渡時において、当該家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

　⑨確定申告の手続きが必要

　　マイホームを譲渡した翌年２月１６日から３月１５日までの確定申告期間に、この特例を受ける旨の申告をする必要があります。

　➡リンク：国税庁

平成２８年度の税制改正により、相続した空き家が所定の条件（下記）を満たしていれば、その家屋や土地の譲渡所得の最大３０００万円については、特別控除の適用が認められるようになりました。

近年全国的に課題となっている空き家対策の一環として、このマイホーム特例の適用対象となる居住用財産の範囲が拡充され、相続又は贈与により取得した被相続人の自宅を売却した場合も、一定の要件のもとで適用を認めることとしています。

適用対象となるものは、相続の直前まで被相続人が住んでいた居住用家屋とその土地等です。

税務上の「マイホーム」とは、国税庁の通達では、「その者が生活の拠点として利用している家屋」と定めていますが、生活の拠点か否かの判断は、住民票上の住所で判断されるのではなく、あくまでも実態です。

譲渡所得の特別控除の要件は、「家屋または家屋と土地を売る場合」と「家屋を解体した後の土地を売る場合」で異なります。

特例の適用を受けるには確定申告が必要です。その場合には、譲渡した不動産が要件を満たすものであることを地方公共団体の長などが確認した証明書等を添付することが必要です。

この特例は、相続財産にかかる譲渡所得の課税の特例との選択で適用を受けることができます。

【適用要件】

所定の要件を満たす譲渡には、下記の２つのパターンがあります。要件はすべて満たす必要があります。

■空き家の実家を新耐震基準に適合するようにリフォームして敷地とともに譲渡する場合

①相続の開始の直前において、被相続人の居住の用に供されていた家屋であること

②相続開始の直前まで同居人がいなかったこと

③相続開始の日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡していること

④売却額が１億円以下であること

⑤家屋が区分所有建築物でないこと

⑥１９８１年５月３１日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）

⑦家屋が耐震基準に適合しない場合は一定の耐震改修を行うこと、もしくは家屋を除却し土地のみを譲渡すること

⑧相続後、売却時までの間に事業用、賃貸用、居住用として使用されていないこと

■空き家の実家を解体した後に、その敷地を譲渡する場合

①相続後、売却時までの間に事業用、賃貸用、居住用として使用されていないこと

②相続後、譲渡時までの間に事業用、賃貸用、居住用として使用されていないこと

小規模宅地等の特例とは相続税の計算上、被相続人等の自宅や事業用の敷地の評価について、一定の要件を満たす場合には、８０％または５０％まで評価額の減額が認められているものです。

被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地は、相続人の生活基盤となる非常に重要な財産であり、このような財産に多額の相続税が課税されることによって被相続人が亡くなった後の遺族の生活に大きな支障が生じてしまうことを防ぐために、大幅に評価額を減額できる特例措置が設けられたものです。

２０１９年１２月３１日までの間に、譲渡の年の１月１日における所有期間が５年を超えている居住用財産で、住宅ローンの残っているマイホームを買い替えた場合に生じた譲渡損失を、その譲渡した年だけでなく、翌年以降の３年間にも繰り越して、他の所得から控除することが出来るという制度です。

この特例は買替が条件に入っていないので、賃貸住宅に住み替える場合も対象になります。

「住宅取得資金の贈与の特例」とは併用できませんが、「住宅ローン減税制度」と併用することが出来ます。

住民税は前年の所得に基づき翌年に課税されるので、恩恵を受けることが出来るのは１年遅れになります。

■条件

・所有期間が売却する年の１月１日現在で５年を超えていること

・売却の年の前年１月１日から売却の年の翌年１２月３１日までの間に、床面積５０㎡以上の住宅を取得すること

・その年の前年、前々年に、３，０００万円特別控除等の他の特例を受けていないこと

・ローンの残債（契約における償還期間が１０年以上のものに限る）があること

・売却の相手が配偶者や特別関係者でないこと

・売却決済日の前日の段階で、住宅ローン等があること

・以前住んでいた自宅の場合は、住まなくなった日から３年目の１２月３１日までに売却すること

・５００㎡以上の敷地を売却した場合は、５００㎡を超える部分に相当する譲渡損失の金額については、損益通算の特例の適用を受けることはできますが、繰越控除の特例の適用を行けることはできません。

■適用除外

①損益通算をしようとする年の前年以前３年以内に他の特定居住用財産の譲渡損失について損益通算の特例の適用を受けている場合

②譲渡した年の前年又は前々年において行った資産の譲渡について、他の特例を受けている場合

　・居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例

　・居住用財産の譲渡所得の３，０００万円の特別控除

　・特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例

　・特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

③譲渡財産の特定譲渡をした年、またはその年の前年以前３年以内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受ける場合、または受けている場合

④旧居宅の敷地の面積が５００㎡を超える場合

　旧居宅の敷地の面積が５００㎡を超える場合は、５００㎡を超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できません。

⑤合計所得金額が３，０００万円を超える場合

⑥旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係にある場合

不動産売買契約をするにあたってかかる税金が印紙税です。印紙を契約書に貼ることによって納税します。

個人が土地や建物を売却し、利益が出た場合、その利益に対して課される所得税（国税）と住民税（地方税）です。

不動産を売却して得たお金のことを、「譲渡所得」といいます。

譲渡所得税は、事業所得や給与所得と分離して計算することから、分離課税と呼ばれています。

■不動産の譲渡所得の計算方法

　譲渡所得＝売却価額ー（取得費＋譲渡費用）

■税率

　所有期間が５年を超える場合（長期譲渡）：譲渡益の３９％

　所有期間が５年以下の場合（短期譲渡）：譲渡益の２０％