リフォーム・リノベーション

■リフォームとリノベーションの違い

　・リフォームとは

　・リノベーションとは

■リフォームの優遇制度

　・補助金

　・リフォーム減税制度

　・贈与税の非課税措置

　・登録免許税の軽減

　両者の明確な定義や線引きはありませんが、住まいに手を加えるときの意図や目的で使い分けられています。

　現状の建物の良さを生かしながら、大規模な工事を行い、建物の性能を向上させたり、住む人の好みのデザインや間取りに換えることにより、使いやすさを改善したり、「建物に新しい価値を与える」という意味で使われることが多いようです。

空き家を購入し、住む人の好みに合うようにリノベーションをすれば、新築のコストを考えるとお得感が膨らみます。

リノベーションの程度によりますが、多くの事例では間取りが変更され、リノベーション前と後では、生活空間としての部屋の見た目が大きく変わります。

【リノベーションのメリット】

　・便利の良い立地から離れなくて済む

　・生活する上での機能性が向上する

　・買い手が付きやすくなる

　・貸家にする場合は、借り手が付きやすい

　・入居者の希望に合わすという選択肢もある

　・シェアハウスに変更できる

　・防音性を高めたり、バリアフリーにするなど、住む人の需要に合わせた計画が進む

【フルリノベーション】

　建物の中をすべて変えてしまうフルリノベーションが注目されています。

リフォームやリノベーションの中でも群を抜いて自分好みにできるのが、「フルリノベーションです。

　住宅が経年劣化したら建て替えるという大量生産・大量消費の時代は終わり、良い住宅を長く使っていく時代に入りました。

　リフォームに関する優遇制度には、補助金と税制優遇の２つがあります。

　補助金に関しては、国あるいは地方公共団体から交付されるものがあり、対象となる工事や機関も様々です。

住宅の補助金は、住宅を購入するときだけでなく、住んでいる住宅のリフォームに対して適用できるものがあります。

【政府の補助金】

①長期優良化リフォーム補助金

②住宅ストック循環支援事業補助金（国土交通省）

　※建築工事の完了日が平成２９年１２月３１日となっています。

※補助金制度には締め切り日がありますので、関心のある方は、まずはご相談ください。

住宅リフォームの減税制度は、バリアフリー、耐震、省エネなど各リフォームの種類によっては併用できるものとできないものがあります。

リフォームを行うための資金援助を受けた場合の贈与の特例は２つ設けられています。

直系尊属からリフォーム資金の贈与を受けた場合と、相続時精算課税制度です。

■直系尊属からリフォーム資金の贈与を受けた場合

平成３３年１２月３１日までの間に、贈与を受けるものがその年の１月１日において満２０歳以上の個人が、リフォームを行うために、直系尊属（両親や祖父母）からその費用を受けていた場合、贈与の一定額までが、非課税対象となります。

消費税８％の物件であれば、１２００万円までは贈与税がかかりません。つまり、最大１２００万円に１１０万円の基礎控除額を足した１３１０万円まで贈与税がかかりません。

この制度は、単独で使うことも、相続時精算課税制度と組み合わせて使うことも可能です。

ただし、リフォームの内容が耐震・バリアフリー・省エネなど特定の工事であることや、リフォーム工事費用が１００万円以上かかるなど、条件がいくつかあります。

この特例の適用を受けるためには、贈与年の２月１日から３月１５日の間に、この特例の適用を受ける旨の記載のある贈与税申告書を一定の書類を添付して、所轄税務署に確定申告書を提出する必要があります。

税額が０であっても贈与税の申告は必要です。

　➡外部リンク（国税庁）

【受贈者の要件】

　受贈者は、以下の要件をすべて満たす必要があります。

①次のいずれかに該当する者であること

　・贈与を受けた時に日本国内に住所を有する者であること

　・贈与を受けた時に、日本国内に住所を有していないが、日本国籍を有する者で、かつ、受贈者または贈与者が贈与前５年以内に日本国内に住所を有したことがある者であること

　・贈与を受けた時に、日本国内に住所も日本国籍も有していないが、贈与者が日本国内に住所を有していること

②直系尊属からの贈与であること

③贈与を受けた年の１月１日において、２０歳以上であること

④贈与を受けた年の課税所得が２，０００万円以下であること

⑤受贈者は過去に住宅取得資金について贈与税の非課税措置を受けていないこと

⑥贈与年の翌年３月１５日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築もしくは取得または増改築等をすること

⑦贈与年の翌年３月１５日までにその家屋に居住すること。又は、同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であることが見込まれること

⑦所有者と居住者が同一であること

⑧親族などから取得した自宅ではないこと

【増改築等の要件】

特例対象となる増改築等は、特定受贈者が日本国内に所有する自己の居住の用に供する家屋について行われる増改築、大規模修繕等で次の要件を満たすものをいいます。

なお、居住の用に供する家屋が二つ以上ある場合には、贈与を受けたものが主として居住の用に供すると認められる一つの家屋に限ります。

①リフォーム後の登記簿上の床面積が５０㎡以上２４０㎡以下かつ２分の１以上が居住用であること

②中古住宅の場合は以下３つのいずれかを満たすもの

　・マンションなど耐火建築物は築２５年以内、木造などは築２０年以内

　・一定の耐震基準を満たすことが建築士等によって証明された住宅

　・購入後に耐震改修工事を行い、贈与を受けた年の翌年３月１５日までに建築士等によって一定の耐震基準に適合すると証明された住宅

③増改築等の工事対象は自分が所有していて、かつ居住している家屋であること

④一定の工事に該当することにつき「確認済証」の写し、「検査済証」の写し又は「増改築等工事証明書」などの書類により証明されたものであること

⑤増改築等の工事に要した費用が１００万円以上であること。居住用部分の工事費が全体の工事の２分の１以上であること

■相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、平成１５年に新設された相続税と贈与税を一体的に考える制度です。

通常の贈与税は暦年贈与で、１年間で個人が受贈した額の合計が、年間１１０万円を超えた部分に対して贈与税がかかってきます。

相続時精算課税制度とは、６０歳以上の父母又は祖父母から、２０歳以上の推定相続人である子または孫に対して財産を贈与した場合に、２，５００万円の限度額に達するまで何度も控除ができる贈与税の特例のことです。贈与財産の種類、金額、贈与回数、年数に制限はありません。

贈与者ごとに適用ができます。

２，５００万円を超えても、一律に２０％の課税で済みます。２，５００万円を超える贈与の場合、通常の贈与は税率が４５～５５％ですので、一律２０％の税率で贈与できるのは通常の贈与と比べるとかなりの差があります。

メリットもデメリットもある制度ですので、利用するべきかどうかの慎重な判断が必要です。

相続時精算課税を選択した場合、まず贈与時に贈与税を納めます。贈与者の死亡時に、贈与財産を含めて相続税を計算し、相続税と納付済みの贈与税との差額を納税することになります。

この制度を選択する場合には、生前贈与を受けた年の翌年２月１日から３月１５日の間に一定の書類を添付した贈与税の申告書を提出する必要があります。

贈与者と受贈者の関係を問わない暦年課税とは違い、相続時精算課税は一定の直系親族間の贈与に認められた特例です。

一度相続時精算課税制度を選択すると、その年分以降すべてこの制度が適用され、「暦年課税」への変更ができないという制限があります。

【メリット】

・生涯２，５００万円まで非課税で贈与が可能

・税率が２０％

・若い世代が多額の資産を早いうちから運用することができる

・将来価値が値上がりしても相続時に影響を受けない

・収益物件の贈与は、相続税対策になる可能性がある（収益物件の賃貸収入は相続財産とはならない）

・土地など分けにくい財産でも生前に移転ができる

・遺族間での相続争いを未然に防ぐことができる（ただし、特別受益になる）

・贈与税額が精算する相続税額より大きいときは還付される

・住宅の贈与は現金よりも住宅の方が節税になる

　住宅取得資金を贈与するよりも、贈与者が住宅を建ててそれを贈与する方が財産評価が下がるため、相続税の節税になります。

【デメリット】

この制度があまり利用されていない理由として、生前贈与自体が一般的でなかった点や、生前贈与を知っていても相続時精算課税制度に関してはあまり知られていなかった点があげられます。

・一定の直系親族間の贈与に限られ、かつ年齢制限がある

・相続時精算課税を選択した後は暦年課税に戻せない

　ただし、相続時精算課税制度を利用した人以外からの贈与であれば通常通りの暦年贈与をすることは可能です。

・不動産の贈与の場合、移転コストが高くなる

　相続の場合の登録免許税は０.４％ですが、贈与の場合は２.０％となり不動産取得税もかかります。

・相続税の対象になる

　この制度は名の通り「相続時に精算し課税する」制度です。

　贈与した財産の値上がり分については課税を避けることができても、贈与財産の価値が減ったり、消滅しても、「贈与時の評価額」で相続税が計算されます。したがって、必ずしも節税対策になるとは限りません。

・金額にかかわらず贈与税の申告が必要になる

・相続税の改正があった場合には、改正の内容によっては不利になる可能性がある

・小規模宅地の特例が受けられない

・生前贈与を受けた財産は物納ができない

間違った対策で余分な相続税を納付することにならないように、まずはご相談ください。ご連絡ください。