こんなお悩みはありませんか

する空き家になってしまった実家のことで頭を悩ませている人が急増しています。

老朽化する空き家が市場価値を失うのは当然として、劣化しない土地であっても、所有している限り永遠に固定資産税と管理費用と心痛がかかります。

空き家活用の選択肢は、下記の方法が考えられます。

　①子供の誰かが住む。

　②賃貸にする。

　③売却する。

　④民宿としての活用

　⑤介護施設や保育施設としての活用　

　⑥コミュニティスペースとして活用させる

空き家は必ずしも売却する必要はなく、利用できる当てがあれば活用を検討します。

空き家の処分は、賃貸か売却が一般的です。

借り手の可能性があれば、家賃収入がありますので、賃貸は検討の余地があります。

ただし、借り手がついても、永遠に貸せるわけでもありませんので、いずれは賃貸物件への建て替えや売却を考えるようになります。

私の経験では、建物が使える状態の時に、「思い切って売却した方がよかった」という声が多いように感じます（あくまでもケースによります）。

売却が成立すれば、相続した家を管理しなくてもよくなりますし、まとまったお金が入ってくるという利点もあります。

しかし、不動産は大きな買い物ですから簡単には買い手が付きません。

　➡買取再販

住まなくなった家の売却を業者に依頼したが、なかなか売れない、といったことも起こります。

売買は買い手がいて初めて成り立つことですから、「こうすれば必ず売れる」という方法はありません。

逆に、「どうしても売れない家」というのも私はほとんど巡り合っていません。詳しくはご連絡ください。

売れない原因を分析し、対策することで売れる確率を高める努力を業者とともに進めます。

一般的に成約に至る平均期間は３か月と言われています。売り出し開始後１か月の状況で、「問い合わせが少ない」、「内覧希望者がいない」という場合には、３か月を待たずして対策を講じるべきです。

■家が売れない理由

　①価額が原因

　②物件に問題がある

　③立地に問題がある

　④不動産会社に原因がある

①価額が原因

　時間とともに価額相場は変化します。

相場価額より高すぎる場合は、価額の変更で対策します。ただし、値下げのタイミングは業者の経験に任せた方がよいと思います。

「あわよくば」を期待しすぎず、適正価額は冷静に判断してください。

値下げをためらうと、あとから必ず大きな値下げが必要になります。

類似した物件が近くで安く売りだされた時には、その影響を受けやすくなります。

②購入希望者が物件を見た時の第一印象が、「暗い」「汚い」「湿っぽい」だったり、部屋の内部が「狭い」「使いづらそう」だったりすれば、なかなか購入意欲にはつながりません。

問い合わせや内覧が多いのに売れない場合は、物件の「見栄え」対策を施します。

内覧時に売主が住んでいる家と空き家では、売却には空き家の方が有利です。

長期間売れていない物件は、皆が敬遠している物件として受け止められ、購入を検討する物件の候補から外れてしまいます。

空き家が古くなっているのであれば、解体して、コインパーキングや月極め駐車場にすることも検討した方がよいでしょう。

③日当たりや周辺環境が悪い。

　値下げを検討してください。

④不動産会社に問題がある

　各業者ともに、生活をかけて一生懸命に活動していますので、あまり認めたくはありませんが、人が動く以上、得手不得手、運不運はつきものです。

私の経験では、業者の大小はほとんど関係がないと思います。この話の詳細はご相談ください。

■家が売れない時の対策

②原因が、「汚い」「古さを感じる」などの場合には、ハウスクリーニングをするのが効果的です。

■売れる不動産５か条

①立地がいい

少子高齢化や戦後長らく続いた新築偏重の住宅政策などの影響を受け、全国の空き家件数は年々増え続けています。

空き家が増加する大きな原因は、人口減少とされていますが、高齢者の増加で家よりも介護施設に住む人が増えていることも空き家が増えている原因の一つです。

空き家を有効活用するための方法や支援サービスなどをご紹介します。

■空き家を人に貸して家賃収入を得る

　空き家を建て替えたりせずに生かしたい、家賃収入を得ることが出来れば…。

空き家が一戸建て住宅の場合、倉庫や店舗の場合など、種別が様々なように貸主になった際に、貸し出す形態も様々ですが大きく分けると以下の３つになります。

①居住用として賃貸

②店舗、事務所など事業用として賃貸

　立地は大切な要素にはなりますが、立地が良くくても成功例はあります。

③シェアハウスとして賃貸

下松・周南地域　女性限定シェアハウス（ジモティー）

[山口]14LDKの古民家を使ってシェアハウス（シェアハウスひだまり）

シェアハウスSOH岬・フリースペース（宇部市）（real local）

④レンタルスペースとしての活用

・ギャラリー

築１００年の古民家から島根の伝統工芸を発信するギャラリー「記田屋」

下松市役所近くの川沿いにある「ギャラリーまねきねこや」

上品なブルーに囲まれたリビング・ボタニカルな雰囲気がフォトジェニック「夏みかんハウス」

・キッチン付きレンタルスペース

　大人数で食事をする場合、レストラン化居酒屋が主流ですが、新しく、「キッチン付きレンタルスペース」が注目されています。

備え付けてある調理器具や食器は自由に使えます。食材や飲み物は持参します。

現代社会では、時間の効率化を求めることが多いのですが、時には、「手間暇をかける」時を過ごすのも味わい深いものがあります。

親しい仲間と、手料理とうまい酒で過ごす時間は、贅沢ですね。費用も安く済みます。

キッチンが使える東京のレンタルスペース・スタジオ

自由ケ丘 COOKシェアスペース レンタルキッチンスペース

曙橋駅からすぐ！駅近好立地の本格的レンタルキッチンスペース

・リノベーションスクール

　２０１１年に北九州市で始まった活動です。

　都市中心部の空き店舗、空きオフィス等を使って、新しい雇用を生み出すという戦略的都市政策のエンジンの役割を担っています。

リノベーションスクール@北九州

リノベーションスクールの中の人、 嶋田洋平（らいおん建築事務所）× ナカムラケンタ（日本仕事百貨）

うおまちのにわ 三木屋

　　リノベーションは建築ではない

大島芳彦（ブルースタジオ）

・会議室

古民家冨田邸、都内で珍しい由緒ある古い建物

【都心の古民家/築104年】風が抜ける 小石川大正住宅

古民家 | 株式会社スペースマーケット

⑤借主負担ＤＩＹ型賃貸

　「借主負担ＤＩＹ型賃貸」とは、借主負担でリフォームをする条件で、貸主は建物を修繕やメンテナンスなど手を入れないで建物を賃貸するという新しい形です。貸主がリフォームをして貸し出す場合よりも賃料は安く設定されます。「ＤＩＹ］とは、「do it yourself」の略語です。

自分自身でリフォームをしたいという考えの人が増えてきています。

通常の賃貸借契約では、リフォームは貸主しかできないものでしたが、ＤＩＹ型賃貸が認められたことにより、借主がリフォームすることが出来るようになりました。

借主は自己負担で自由に借家を改装することが出来て、退去時には原状回復をしなくてもよい（通常の賃貸借契約では原状回復義務があります）という条件になります。

貸主は費用を節約でき、長期間の賃貸になる可能性が増すというメリットがあります。

借主負担ＤＩＹ型賃貸は今後ますます増えることが予想されます。

ただし、ＤＩＹ型賃貸であっても、貸主が承服しがたいリフォームもあるでしょうから、事前にリフォームカ所の打ち合わせをすることが必要です。

２０１４年３月に国土交通省が出した「個人住宅の賃貸活用ガイドブック」（国土交通省）には、「借主負担ＤＩＹ型」が紹介されています。

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