築２０年を超える非耐火建築物（耐火建築物であれば築２５年超）である中古住宅を購入して、住宅ローン減税等を受けるためには、主な対応方法として耐震基準適合証明書を取得するか、既存住宅瑕疵保険の保険付保証明書を取得する方法があります。

「耐震基準適合証明書」は当該建物が国が定めた現行の耐震基準へ適合していることを、耐震診断の実施によって、指定性能評価機関などの他、建築士事務所登録を行っている事務所に所属する建築士が発行できる書類です。

耐震診断とは、極めてまれな大規模地震に対して、建物の倒壊する可能性がどの程度あるのか、建物の状況を調査したうえで計算を行い、耐震性を知らせるものです。

一戸建てでもマンションでも、要件さえ満たしていれば証明書の取得が可能ですが、図面不足等により耐震診断をしても耐震基準に不適合となるケースは少なくありません。

耐震基準を満たしていない建物の場合、耐震基準適合証明書を発行するためには何らかの補強工事が必要（マンションの場合は管理組合の総会決議を行わなくてはなりません）になります。補強工事を終えた後に証明書を取得することになります。

耐震基準適合証明書があっても、建物の引き渡し後、6カ月以内の入居が要件になります。

■耐震診断適合証明書必要書類

　①確認申請書又は検査済書の写し

　②販売図面又は間取り図

　③平面図（筋交いの位置がわかるもの）

　④立面図

　⑤耐力壁の位置と仕様がわかる資料

　⑥矩計（かなばかり）図

　⑦建物登記事項証明書の写し

耐震診断を実施すると、当該建物の上部構造評点という点数が算出され、上部構造評点に応じて４段階で判定されます。

■上部構造評点

　建物を地盤・基礎と上部構造に大きく２つに分け、地盤・基礎については地震時に注意すべき点を指摘し、上部構造については耐震性を評価します。

上部構造評点は、設計図書や現地調査によって構造強度を計算し数値を求めます。

　上部構造評点＝保有耐力÷必要耐力

上部構造評点が１.０を超える住宅は固定資産税の減額や地震保険の割引も受けられるようになります。

引き渡し後に耐震基準適合証明書を取得する場合には、引き渡し前に「耐震基準適合証明書の仮申請書」を取得しておく必要があります。

耐震基準適合証明書を取得すると、住宅ローン減税だけでなく登録免許税や不動産取得税が減額されるなど、様々な優遇があります。

■住宅ローン減税

　中古住宅の場合は、１０年間で最大２００万円の住宅ローン控除が可能です。

正式には「所得税の住宅借入金等特別控除」といい、住宅取得時における納税者の負担を軽減するため、住宅等の取得等のための借入金の一定割合を、一定要件のもと、所得税額から控除するものです。

■登録免許税

　中古物件購入時の登録免許税が減税されます。

　建物所有権移転：２.０％→０.３％　抵当権設定：０.４％→０.１％

登録免許税の軽減を受けようとする場合は、所有権移転登記前に市町村より住宅家屋証明書を取得しておく必要があります。

■不動産取得税

　土地は４.５万円、または、土地１㎡当たりの評価額×住宅の床面積の２倍（１戸につき２００㎡が限度）×３％

　建物は建築年によって変動します。詳しくはお問い合わせください。

■固定資産税

　昭和５７年１月１日以前に建築された建物で、上部構造評点が１.０以上となる補強工事で、工事費用が３０万円以上となる工事を実施し、実施後３か月以内に申請したものについて、固定資産税が１/２になる制度です。

■地震保険

　保険料が１０％割引になります。

■住宅取得資金の贈与に対する贈与税の非課税

■耐震基準適合証明書の発行手続き〈引き渡し前〉