空き地の活用方法

　【多層循環方式】

　「多層式循環方式」には、循環の形状によって円形循環式と箱型循環式があり、円形循環式は連続的に循環する為、入出庫処理の時間が短く、円滑性を重視する用途に適し、一方円滑性は多少犠牲にしても空間の利用効率を重視したい場合には、箱型循環式が適します。

【水平循環方式】

「水平循環方式」は、垂直循環方式の上部乗り入れ式が専ら地下を垂直に活用するだけであったのを、一歩進めてビルの地下部分を水平方向に利用するようにしたもので、車路を省いて収容台数を増やし、駐車場用途面積を節約する意図で開発されました。　　

【エレベータ方式】

　「エレベータ方式」は自動車を格納する駐車室と、自動車昇降装置を組み合わせて立体的に駐車する方式で、駐車室を昇降装置の前後方向に設ける縦式、左右方向に設ける横式、放射状に設ける旋回式の３タイプがあります。

【エレベータ・スライド方式】

「エレベータ・スライド方式」は機構的にはエレベータ方式の昇降装置に走行機能を付加したもので、基本的にはスタッカークレーンを使った自動倉庫と同じ機能を持っています。

【平面往復方式】

「平面往復方式」は、平面的に自動車を格納する方式で、元来は自走では入庫できないスペースに、入庫の障害になる手前の自動車を横に移動させながら、搬送したり、多重に駐車させるための装置です。平面駐車場の駐車効率向上の補助手段としては大変有効な新しい機械式駐車装置です。

【二段方式・多段方式】

「二段方式」は、駐車している自動車上または下にもう一台の自動車を駐車させて駐車効率を高めるもので、自動車を昇降させる機構にはロープ式、チェーン式、油圧式などがあります。

この二段方式の横行昇降式を拡大応用したのが３段式・４段式などの「多段方式」で、地上部分だけを利用するものから、ピット利用のものまで各種があり、最近では前後に多重駐車させる縦列式も実用化されています。

【自動車用エレベータ】

「自動車用エレベータ」は、車路の一部に相当し、自動車を駐車させる階まで人を乗せて昇降し、運搬するものです。

■アパートの経営

　アパートや賃貸マンションの経営はリスクもあることから、慎重に判断してください。決断する前に、我々に相談してみてください。聞いてよかった、ということがあるかもしれません。

それでは、本題に入ります。

アパート・賃貸マンションなど賃貸住宅を経営して成功すれば、高水準の収益を長期にわたって得ることができます。

以下にアパート経営のメリットとデメリットを記載しますが、どちらも起こる可能性があることを受け止めてください。

●アパート・賃貸マンション経営のメリット

　①現金収入が得られる

　　収入は私的年金、医療保険の代わりになります。

　②生命保険の代わりになる

　　所有者が他界した場合でも、団体信用生命保険があるのでローンが家族に残ることがありません。

　③順調な運営であれば、定期預金よりは利回りが良い

　④融資が受けられる

　　収益物件なので、融資が受けられます。

　⑤固定資産税と都市計画税が少なくなる

　　更地にアパートを建てると、１個あたりの敷地面積が２００㎡以下の場合、土地に対する固定資産税が１/６に、都市計画税が１/３になります。

　⑥損失や建物の減価償却による減税

　⑦相続税の節税になる

　　アパートを建てることによって、土地は「貸家建てつけ地の評価減」を受け、建物は「建物の評価減」を受けることが出来るため、相続税の節税になります。

　評価減は２段階で行われ、第１段階でアパートやマンションの貸家建付地と言う評価を受けて、更地の８割程度まで評価額が減少し、第２段階で小規模宅地等の特例が受けられれば、評価額が５割評価になります。

　⑧建物の相続税評価

　　借家人の住んでいる建物の場合は、「借家権」（借家権割合＝３０％）を通常の相続税評価額から差引いて相続税評価がされます。

　⑨住民税の減税や所得税の還付

　　公務員やサラリーマンの方がアパート経営をしている場合、不動産所得として確定申告をした場合、　給与所得と一緒に、住民税の減税や所得税の還付を受けることが出来ます。

　⑩青色申告による節税

　　アパートが５棟以上もしくは10室以上ある場合は、確定申告をするときに、青色申告を選択すると、家族従業員を専従者として給与を支払うことができ、その給与は必要経費とすることができます。

【貸家建付地の評価減】

土地は、利用状況によって評価が異なります。なにも利用されていない土地よりも、自宅やアパートを建てた土地の方が評価は下がります。

無料で貸している場合には貸家建付地にはなりません。

貸家建付地の評価方法は、

　相続税評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）　となります。

借地権の割合は、国税局のホームページの「財産評価基準」の中に掲載されています。

借家権割合は、３０％です。

賃貸割合とは、入居率のことです。相続対策目的の場合は、空室が出たときは、新規入居者を募集し続けることが大切です。

■サブリース問題

■住宅性能表示制度

　建築について専門知識を持たない一般消費者を守る目的で平成12年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（品確法）に基づく制度です。

この制度のおかげで、様々な工法で作られる物件を横並びに比較することが出来るようになり、物件購入の際、専門家ではない人でも比較検討がしやすくなりました。

「住宅性能表示制度」では、法律で定められた建物の性能の中でも特に重要な10項目について、第三者の指定機関が図面をチェックして性能を点数評価するとともに、工事がその図面通りに正しく行われているかをチェックして、最終的に住宅性能評価書を交付するという制度です。

住宅性能評価書には設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の2種類があります。

※必須項目は4分野10項目です。住宅取得者が比較検討しやすいように、等級や数値が示されています。

●チェック項目

①地震などに対する強さ（構造の安定）（必須項目）

　地震などが起きた時の倒壊のしにくさや損傷の受けにくさを評価します。投球が高いほど地震などに対して強いことを意味します。　

等級1でも、建築基準法レベルの住宅なので、大地震が起きても倒れてしまうことはまずないとされています。　

②火災時の安全に関すること（火災時の安全）

　住宅内で火災が発生した時の避難のしやすさ、燃え広がりにくさ、隣の住宅が火災の時の延焼のしにくさを評価します。

③劣化の軽減に関すること（劣化の軽減）（必須項目）

　構造躯体に使用する材料の劣化を軽減する為の対策がどの程度手厚く講じられているかを評価します。

④維持管理への配慮に関すること（必須項目）

 　・水道管やガス管、排水管といった配管類は一般に構造躯体の修繕などを実施するよりも早く取り替える必要があります。

　そこで配管の点検や清掃のしやすさ、万一故障した場合の補修のしやすさなどを評価します。

⑤温熱環境に関すること（省エネルギー対策）

　構造躯体の断熱化の程度や設備機器等によって使用されるエネルギーの削減のための対策の程度を評価します。

⑥空気環境に関すること（シックハウス対策・換気・石綿の有無）

　接着剤等を使用している建材から発散するホルムアルデヒドがシックハウスの原因の一つとされているため、接着剤を使用している建材の状況を評価します。

また、住宅の中で健康に暮らすためには適切な換気が必要なので、どのような換気設備が整えられているかについても評価します。

住戸における飛散のおそれのある吹き付け石綿、吹き付けロックウールの有無を表示します。

⑦光・視環境に関すること（窓の面積）

　東西南北および上方の5方向について、窓がどのくらいの大きさで設けられているかを評価します。

⑧音環境に関すること

　主に共同住宅の場合の評価項目で、上の住戸からの音や下の住戸への音、隣の住戸への音などについて、その伝わりにくさを評価します。

⑨高齢者等の配慮に関すること

　高齢者や障碍者が暮らしやすいように、出入り口の段差をなくしたり、階段の勾配を緩くしたりというような配慮がどの程度されているかを評価します。

⑩防犯への配慮

　外部開口部について、防犯上有効な建物部品や雨戸等が設置されているかの侵入防止対策を評価します。

■店舗の経営

■医療介護系