住まいを購入した後に、引き渡し時に知りえなかった雨漏りなどのような欠陥（隠れた瑕疵）が見つかった場合、売買契約に基づいて、物件の補修や損害の賠償を売り主に対して求めることができます。

瑕疵担保責任は、「隠れた瑕疵」に対して負うものであり、「隠れた」とは、買主が知らなかったことを指し、「瑕疵」とは、売買された目的物が本来持っているべき性能・品質が欠落していることを指します。

瑕疵担保責任が適用される範囲は、雨漏り・シロアリ・建物の重要な構造部分の欠陥や腐食・給排水設備・土地の埋設物などです。

最近では、買主が任意で有料の住宅診断（ホームインスペクション）を依頼して、建物の状態を事前に確認するケースが増えています。

瑕疵担保責任は、築後２０年を超えるような物件になると免責とするのが、不動産取引の慣行です。

中古住宅の売買契約には、

・宅建業者が売り主となる場合

・個人間売買（宅建業者が仲介をする場合も含む）

の２種類のケースがあります。

■宅建業者が売り主の場合

　宅建業法上の瑕疵担保責任期間の義務に対応して、業者は２年間の瑕疵担保責任を負います。

■個人間売買のケース

　売主が個人の場合は、瑕疵担保責任を負う期間を短くする契約が多く見受けられます。

民法の規定は強硬法規ではありませんから、個人間売買では瑕疵担保責任を負わないという定めをすることも、あるいは権利行使の期限や対象範囲などを定めることもできます。

【既存住宅瑕疵保険の保険付保証明書】

　住宅の場合の「瑕疵」とは、柱や基礎など構造の主要部分などに重大な欠陥があることです。

既存住宅瑕疵保険の検査・審査（インスペクション）を受けて合格し、当該保険に加入することで取得できるものが保険付保証明書です。

保険の対象となる部分は、構造耐力上必要な部分と雨水の侵入を防止する部分の他、保険法人によっては特約などで給排水管や電気設備を対象としているケースもあります。

既存住宅瑕疵保険は、引っ越しから２年または５年の保証がつけられます。

新築住宅の場合は、２０００年４月に施行された住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）で、住宅を供給する事業者が引き渡して１０年間は、瑕疵があった場合に補修したり損害賠償したりする義務を負っています。

中古住宅における瑕疵保険は以下のものがあります。

①リフォーム工事を対象とするリフォーム瑕疵保険

②大規模修繕瑕疵保険

　保険対象は、大規模修繕工事を実施した部分のうち、構造部分、防水部分、給排水管、電気設備など

③中古住宅の売買を対象とする既存住宅瑕疵保険

　原則として、新耐震基準に適合した住宅に限ります。

　・宅建業者が自ら売り主となる場合

　　宅建業者が保険に加入し、買い取った住宅を自ら販売する際に利用するものです。

　　保険期間は５年または２年から選択できます。

　　保険金額（上限）は５００万円または１,０００万円です。

　・個人間売買の場合

　　既存住宅を検査し、買主に対して保証を行う、検査事業者が被保険者となる保険です。

引き渡し後に瑕疵が見つかった場合は、補修費用の他に調査費用、転居・仮住まい費用などについて保険金が支払われます。

保険金支払額＝（補修費用等―10万円）×８０％

この保険は、引き渡しまでの間に保険の付保を完了しなくてはいけません。早めにご相談ください。

【保険法人】

　住宅瑕疵担保責任保険法人は、現在5法人が国土交通大臣より指定されています。

中古住宅の売買契約書を交わす場合に、物件状況等報告書を同時に添付することもあります。

物件状況等報告書とは、中古不動産の売却の際に、売主が買主に対して、物件について知っていることが書かれた書類です。

■記載事項の例

　①土地関係：境界確定の状況、土壌汚染、浸水被害、地盤、敷地内の井戸、擁壁の状況、地下埋設物

　②建築関係：新築時の設計図書等、雨漏り、シロアリ、増改築・修繕の履歴、過去の火災や災害等の被害の有無、給排水設備の状況、木部の腐食、石綿の使用の有無、建物の傾き、耐震診断の有無、住宅性能評価等の状況

　③その他：不動産取得時にかかわった不動産流通業者、周辺環境の騒音や電波障害、臭気、近辺の建築計画、町内会の決まり、庭木や庭石、冷暖房機器、カーテンやカーテンレール

宅建業者であっても、物件の物理的な不具合及び物件の周辺環境や心理的な事項は、調査の範囲ですべてを発見することは困難です。

売主から買主へ、売主が知っている物件情報について、物件状況等報告書により開示・交付することにより、将来のトラブルの可能性を低くすることができます。

物件状況報告書（物件状況確認書）は法律によって交付が義務付けられているものではありませんが、基本的には、売主の誠実な告知をもとに、仲介する不動産会社が作成します。

宅建業法の解釈、運用の考え方について（国土交通省）より抜粋

　➡不動産流通の円滑化について（国土交通省）

　➡物件状況等報告書